2023年中国城市房地产市场投资前景TOP50城市发布
导 读
(资料图片仅供参考)
成都跻身TOP3，TOP50城市房地产供求韧性更佳。
榜单解读
受经济增长降速、居民住房消费意愿降低、前期行业规模触顶等因素影响，2022年房地产行业经历了非常动荡的一年。行业的交易规模收窄，使得高周转模式更加难以为继，导致房企频频暴雷，住宅交付、还款逾期等现象屡见不鲜。而融资侧方面管控的进一步完善，以及销售规模缩量导致的库存调降需求，更使得土地市场景气进一步下跌，除了少部分资金实力较强的央国企之外，绝大部分均交由地方城投“托底”，大多数民企被迫进入了周转降速、紧缩成本、精简规模、降低负债的新阶段。房地产行业也正式翻过了需求增量的高峰，走向更加依赖住房更替和需求改善的可持续发展模式。
2023年以来，随着疫情管控的放开，年初房地产行业迎来了一轮前期积压需求的集中释放。中央和地方也鲜明地多次释放了“稳地产”信号，优化集中供地制度为“预供地清单”以适应当前市场环境，金融方面降准降息减轻居民融资成本压力，允许房价连续下跌城市利率突破LPR下限。地方层面在2022年基础上进一步放松调控并适度扶持自住需求，但是频次与力度均已经出现了边际下降。
不过联系房地产市场实际走势来看，行业供求双方均出现了明显的风险偏好下降。土地市场方面虽然频频出现高溢价成交，但是从整体角度来看仍是点状回暖，只有少数核心城市的市区优质地块可保持热度，且上半年大多数城市未能完成预供地中的供地计划，大量无人问津的远郊地块未能如期进入工地公告。新房市场方面，在一季度以自住为主的需求释放结束之后，后续需求规模的持续性显著下滑，上半年累计成交仍不如2022年同期。
在此背景之下，我们认为2023年城市之间的分化将进一步加剧，那些在供给端适时调整、人口指标保持强势、购买力较强的城市将更具发展韧性，而那些前期楼市供给侧转向不及时、人口吸纳能力不强的城市将深陷库存泥沼。企业在城市选择上，也应当更加重视不同城市之间的基本面差异，重点关注在近两年疫情影响之下的经济韧性较佳和供给侧调整及时的城市。在当下这个时点上，我们也有必要对城市的基本面指标再做详细的分析，对不同城市的发展前景重新进行客观的量化评价。
2023年，CRIC研究中心在历年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖285个地级以上市，并新增供地规模调整，完善地价房价比、短期人口增量等指标，将最新城市（300778）数据进一步更新到2022年，同时更完善了分析方法，综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、Ahp层次分析、 德尔菲法等多种数学工具，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析，并对前景较优城市的指标特征进行归纳总结。
01
格局：成都跻身TOP3
TOP50城市房地产供求韧性更佳
长三角城市数量下降至4个，仍是高位次城市最为集中的城市群。上一年新跻身TOP10的合肥位次依旧不变，宁波因2022年市场交易规模波动较大，在新一年的排名中下降2个位置至11名。西安则在对周边城市强大的人才集聚效应推动下，其市区房地产供求指标表现较佳，在新一年的排名中上升至前十。
具体来看，前六位依旧是4个一线城市和成都、杭州，上海凭借行业交易规模优势，超过北京重夺首位。而成都则是依靠优秀的人口和供求关系指标，跻身TOP3行列，并且在2023年上半年，其商品房和土地市场也保持着相对较高的热度。杭州、深圳、广州名次各向后顺延一位。
长三角、珠三角城市圈经济实力雄厚，居民购买力强，在行业中目前继续保持着领先的状态，发展前景排名前50的城市已经连点成片。其中长三角更是形成了“南京-上海-杭州-宁波-温州”的“3”字型发达城市群走廊，不仅城市能级较高的一二线城市全处于排名前列，无锡、嘉兴、常州、绍兴等城市，得益于发达的民营经济支持，居民收入水平在全国范围内处于领先位置，吸引了大量外来人口的到来，典型如金华、无锡、嘉兴、常州常住人口都达到了户籍人口的1.3倍以上，外来人口购房安居的刚性住房需求持续保持高位。不过值得注意的是，大量“避险”投资的涌入，使得近年部分长三角城市供求指标风险有所加大，城市排名较2022年出现了下降，典型如无锡下降6位，温州下降4位，常州下降5位。
在整体房地产投资热度持续低迷的2023年上半年，仍有部分城市土地市场保持了较高的热度。结合城市基本面来看，均为典型的人才“安居”型城市，如杭州、合肥、成都、苏州、南京等，2023年上半年平均溢价率仍能保持在7%以上，其中杭州、合肥、成都平均溢价率更是突破了10%，其2023年新房市场供求指标也表现出了更强的韧性。
从资源集中度情况来看，前景排行TOP50城市中有19个三四线城市，较上年持平。就2022年数据来看，这50个城市拥有全国34.4%的常住人口，集中了50.5%的GDP，均与2021年基本持平。但是在房地产指标上表现相对较佳，就已发布相关数据的城市表现来看，2022年TOP50城市经营性土地成交建筑面积同比下降32%，较全国降幅小了2个百分点，统计局口径的商品住宅成交金额平均下降23%，更是较全行业商品住宅成交降幅小了约5个百分点。在行业规模震荡下行的2022年，TOP50城市房地产市场呈现出了更强的市场韧性，不过鉴于当前整体行业的波动大背景，城市内不同区域的冷热分化同样不可避免，大多数TOP50城市的外圈层土地和新房项目均面临着更大的去化压力挑战。而那些土地、新房市场仍能维持一定热度的城市主城区，如成都、合肥等，若能够继续维持当前的推盘规模和折扣力度，其市区在2023年下半年也有望走出更加稳健的市场行情。
02
分化：供给侧调整助部分城市排名上升
东三省二线位次持续下滑
在投资前景排名中，本文综合考虑市场容量、市场供求、购买能力等城市基本面情况，同时将高校在校生数量、房地产开发投资额、土地财政依赖度、基础设施投资水平、教育支出、五星级酒店数量等外部因素也作为关键项目进行打分作为参考，从而得出最终排名。
从各能级城市综合排名情况来看，各能级城市内部排名虽有变化，譬如二线城市中成都、西安等排名明显进步，海口、沈阳等城市排名也出现了下滑，导致各城市平均排名均与去年同期一致，一、二、三线城市之间的差距依旧。
凭借着国内独一 无二的经济和人口首位度叠加优势，北京和上海即便在严峻的市场波动考验之下，其庞大的外来人口和大量的高收入岗位，仍然提供了坚实的需求侧支撑，也是房地产行业投资的信心所在。2023年上半年京沪穗深土拍市场热度依旧高居不下。尤为值得注意的是，在2023年供地模式转为“预供地清单”模式之后，大多数城市均未能如期完成上半年的预供地计划，但是四座一线城市均是100%完成。为了维持市场热度，增加企业参拍热情，2023年上半年大多数城市在土地拍卖时均采取了少量高频的模式，但上海却是一次性放出了首轮拟供应的全部19宗地块，显示出了投资面对于上海土地市场的认可，年中的上海第二轮预供地虽然分了两次公告，但间隔时间也在半个月内。但需要指出的是，目前一线城市城市内部同样出现了明显的冷热分化，市中心区域土拍高热，但远郊地块依旧以底价成交为主，即便同一区县内的不同地块，由于出让条件和细分板块的差异，其土拍热度也会出现显著差异，如北京2023年3月同日成交的两宗昌平宅地，即因为板块发展的巨大差异，一宗封顶溢价，另一宗则是底价成交。
二线城市平均排名相比上年保持不变，但城市内位次变化明显。其中最值得关注的即是成都，排名上升3个位次跻身TOP3。对于周边城市人才强大的吸附效应，再加上适中的房价水平、以及发达的新兴经济，使得成都在西部的人才争夺中占尽优势。在良好的需求支持下，成都房地产市场供求指标也得以维持在相对健康的范围。以2023年二季度为例，成都新房市场成交热度虽有所下降，但供求比依旧只有0.8，横向对比来看仍明显好于其他城市。且在大量改善项目加推的助力之下，2023年成都新房成交均价达到了历史新高。此外西安、南宁等区域中心城市排名也出现了3个位次或更高的提升。与之相对的，东三省二线城市排名持续小幅回落。受疫情和人口流出等因素叠加影响，东三省住房需求亦持续回落，哈尔滨常住人口已跌破1000万，对周边城市的人口吸纳速度已经比不上自身人口向南方发达城市的流出速度，在东、中部省会冲击千万人口的目标下，这些集聚了大量东三省优质人才的二线城市，未来或更多地受到南方发达城市的人口吸引挑战。
三四线城市平均排名与上年持平，其中惠州表现较为突出，排名提升7个位次，进入榜单TOP25。究其原因，一方面近年来台州经济保持较快增长，2020年以来GDP平均增速达到5%，处于重点城市前列，供求关系和盈利空间指标表现较佳，平均地价仅为房价的二成左右，再加之深圳产业转移带来的需求导入，使其新一年城市排名有所提升。此外值得注意的是，面对经济增速减缓带来的需求侧挑战，部分三四线城市在2021年即早一步开始收缩供地规模，在供给侧的“提前掉头”使其供求指标评价排名有所提升，在最新的城市排名中也得以获得更优的位次，如泉州、江门等均是如此。
03
需求：京沪穗渝等七市形成四大增长极
冀鲁豫普通地市需求预期较佳
根据各区县七普城镇化水平、城乡住房面积增速差异等指标，测算2983个区县城镇人口未来十年的需求增长规模，可以得到中长期视角下中国各地级市的需求规模分布差异（见下图）。
在区域分布上，可以看到北京、上海苏州、广州深圳、成都重庆形成四大需求增长极，未来十年地级市需求增量均可达到1亿平方米以上。就地区对比来看，东部地级市州需求增量规模相对更高，黑河-腾冲县以西的绝大多数地级市州的需求增量均小于2000万平方米。而在东部地区中，华中、华北，华东北部增量规模尚可的地级市更为密集，如河北南部、山东、河南等，这些地区的三线城市人口相对密集，且城镇化发展空间较大，因此需求增量也明显高于全国平均。
一、二线城市方面，未来十年自身需求增量约为28亿平方米左右，加上人口机械流入带来的需求增长，合计住房需求约为31亿平方米左右，较过去五年平均值下降约31%左右，与全国降幅相差不大。具体到城市视角来看，考虑到市区和下辖县市房地产市场存在较大差异，单比较市区需求增量规模来看，上海市排名第一，住宅需求年均增量接近2000万平方米，甚至超过了拥有3000万常住人口的重庆。就上海需求结构来看，以改善性需求为主，中性预计改善性需求年增可达到1400万平方米左右，占比达到70%。而2000万平方米左右的年需求增量，也大大超过了目前上海商品住宅的成交规模，成为了2022年上海商品住宅市场走出独立行情的有力支撑。
重庆凭借庞大的人口基数和较低的城镇化率水平，其市辖区需求年增量也接近2000万平方米，仅次于上海排在第二。若加上其下辖县市，合计需求年增量更是超过3000万平方米高居首位。一二线城市中较低的城镇化水平，为重庆带来了更大的刚性需求增长空间，全市未来十年城镇化增量带来的需求增量预计可达到7000万平方米以上，在一二线城市中刚需增量规模最大，占重庆所有需求增量规模的份额接近三成。
04
投资：需求转冷下土地交易落入低位
土地投资力度普遍转降
在诸多因素中，一二级市场规模是判断城市房地产市场前景最为关键的因素之一。就最新土地交易数据来看，2022年285个城市中绝大部分中小城市的土地成交金额都在100亿元以下，如丽江、普洱、襄阳等城市招拍挂公开出让土地成交金额甚至不足20亿元，甚至哈尔滨、西宁、呼和浩特等城市土地成交额也不足50亿元。在需求规模缩减的冲击下，大部分库存高位城市的土地成交规模均显著缩减，与之相关的投资机会也随之减少。
成交金额超过200亿的城市仅占18%，其中高于1000亿的城市仅有10个，合计占比不足4%。这些土地成交额仍能保持一定规模的城市基本为上海、杭州、北京等一二线城市及无锡、南通等强三线城市。因城市基本面尚可，仍能保持一定的土地交易规模。
2023年以来，虽然一季度新房市场成交规模有所转暖，但是二季度市场热度明显降温，大部分城市土地市场交易仍趋于谨慎。对比CRIC重点监测的100个城市的宅地成交金额和住宅成交额之比（以下简称地房交易额之比）来看，2022年上半年这一平均比值尚有41.7%，但是在2023年上半年仅为28.2%，土地市场投资热度的下降由此可见一斑。
就典型城市来看，重点城市中仅南京、天津等少数城市的地房交易额之比高于2022年同期，但也主要是基期数值过低所致，2023年上半年的地方交易额之比也在30%以下。其余大多数城市2023年的地房交易额之比均较2022年同期有所下降。
即便是2023年上半年二线城市中新房和土地成交热度首屈一指的杭州，其2023年上半年地房交易额之比也仅为42%，较2022年同期下降了50个百分点。在商品住宅交易额同比增长超过700亿的情况之下，房企在供给侧重点关注的依旧是内圈层优质地块，对于外圈层去化速度预期一般的地块依旧关注度不高，上半年远郊地块也多为底价成交，并且在2023年7月的第七轮土拍中，杭州还出现了流拍地块。
结合城市的投资前景变动来看，TOP20城市中前景提升（含持平）的有两类，一类是新房市场供求指标相对较佳，且土地市场规模指标韧性较强的城市，如成都、天津等。另一类则是主要来自于盈利空间的改善，如福州、惠州等，得益于相对较低的地价房价比，再加之需求流入的支撑，使得这些城市在趋于保守的投资背景之下，城市前景排名较上一年有所上升。
05
各能级城市房地产投资前景分析
1、一线城市：2022年人口均负增长，但高收入人群支撑下、需求韧性依旧最佳
受城市规模扩张、消费水平较高、房价高企等因素影响，2020年以来四大一线城市人口增速明显放缓，四城2022年常住人口较2021年均有不同程度的减少，其中上海市2022年常住人口降至2475.89万人，较2021年减少了13.54万人，是四个一线城市中常住人口减量最多的城市；其次是广州，2022年常住人口减少了7.65万人；北京和深圳降幅稍小，分别减少4.3和1.98万人。
即便是在2022年住宅销售增速大幅下滑的背景之下，一线城市的土地消化周期仍在相对较低水平。具体城市来看，除深圳外，其余三个一线城市库存压力均呈下降趋势，北京的消化周期降至2年，住宅用地供给规模差不多满足近两年的市场需求。上海土地销售周期缩短至3.08年，表现相对均衡，不过结合狭义消化周期来看，上海绝大部分区域商品住宅保持较快的流速，仅崇明和金山等少数区域面临较大的库存压力，商品住宅消化周期均在15个月以上，其余区域商品住宅去化周期大都在8个月以下。广州土地消化周期降至3.54年，整体来看供地规模足够充裕，但不同区域的冷热差异依然较大，越秀、番禺、花都等区域库存压力依然较大、商品住宅消化周期均在20个月以上。
综上来看，一线城市市场需求侧规模及市场抗风险能力仍然是其他能级城市难以企及的，特别是疫情影响下楼市需求侧的稳健，更能说明一线城市的市场韧性十足。另一方面，从2023年上半年的土拍进行情况来看，一线城市中北上广深均进入成交金额TOP20榜，分列第1、3、4和12位，北京成交金额超千亿，夺得榜首。房地产企业仍然对一线城市的优质地块报以充分信心。因此，一线城市的投资前景依然位居全国各能级城市之首。
2、二线城市：常住人口增速变缓致需求下滑，改善成为增长支柱
据七普统计数据，我国不少大城市城镇化率发展已经接近或超过发达国家80%的平均水平。以二线城市为例，目前平均城镇化率已经达到了80%，厦门、太原、南京、天津等地城镇化率更是达到了85%以上，考虑到耕地红线和城郊均衡发展等因素，未来这些大城市城镇人口或可进一步增加，但城镇化率进一步提升的空间已经很小。
从2020-2022年典型大中城市城镇化率增长幅度来看，近两年大中城市城镇化率增速已经明显放缓。正是由于二线城市城镇化率已达高位，未来增长空间有限的背景下，城市研究也更需要关注短期的常住人口总量变化。二线城市中，长沙2022年新增人口数量位居全国 第一，超越了杭州、西安、成都等城市，不过长沙2022年人口增长速度较2021年新增人口数量的19.14万已经明显放缓。在目前国内人口已经出现负增长的情况下，各大城市都面临一个人口增长速度下降的现实，预计未来几年，国内主要城市人口增长将持续下降，这些城市的住房需求规模或将继续下降。意料之中地，长春、天津等城市常住人口均出现收缩，在我国2022年出生人口首次跌破千万、正式步入人口负增长国家的大背景下，人口老龄化突出、经济竞争力下降的东北，面临的常住人口收缩挑战也将更为严峻。
据七普披露统计数据，我国所有居民的人均住房面积已经达到了41平方米以上，人均住房套数也达到了1.2套，从总量上来看已经不缺房。但是城市的人均住房面积只有36.5平方米，相较欧美发达国家而言仍有较大发展空间。分城市能级来看，一二线城市人均住房面积为38平方米，而三线城市则已经达到了43.3平方米。造成两者差异的主要原因，是一二线城市市辖区聚集了大量流动人口，占常住人口总量超过四成的流动人口，大大拉低了一二线城市人均住房面积。单论市辖区人均住房面积，一二线城市更是只有36平方米，远低于三线城市市辖区的平均水平。
具体城市来看，重庆凭借庞大的人口基数和较低的城镇化率水平，其市辖区需求年增量也接近2000万平方米，在二线城市中居于首位。若加上其下辖县市，合计需求年增量更是超过3000万平方米。较低的城镇化水平为重庆带来了更大的刚性需求增长空间，全市未来十年城镇化增量带来的需求增量预计可达到7000万平方米以上，在二线城市中刚需增量规模最大，占重庆所有需求增量规模的份额接近三成。
3、三四线城市：逆周期下投资更关注长三角，县域成为增长主力
2022年百强房企全年拿地总金额约为1.65万亿，同比降幅高达57%。在整体投资下行的情况下，三四线城市的占比快速下滑，2022年投资金额占比仅有15%，较2021年下降了15个百分点，房企投资持续保持回归至一二线的态势。从百强房企在三四线城市投资的城市数量来看，也明显呈现逐年下降的趋势：2018年，百强房企拿地的三四线城市数量为280个，而到了2022年，百强在三四线拿地城市骤减至46个，较2018年减少84%。
细分至区域层面，长三角、珠三角由于区域整体经济基本面较好，且三四线城市与核心一二线城市之间市场关联性高度相关，在本轮投资“退潮”中表现相对坚挺。
中西部、环渤海区域虽然关注度不及长、珠三角：但由于地域面积大、城市范围广，实际上成交规模持续较大，尤其中西部城市在2018年以后持续占三四线城市成交的四成以上。
参照国际经验，一个国家的城镇化率位于30%至70%的区间时，一般认为城镇化率会处于较快发展区间，但是就中国全国城镇化率的发展速度来看，2001-2017年全国城镇化率从36%上升至60%，期间城镇化年一直在每年1.4个百分点左右的速度上下波动增长，2018年后城镇化率发展速度才出现了下滑，以此作为各行政单位的增长速度并不合适。为此，我们使用了各省份2005年以来城镇化率增速对各城市城镇化率进行拟合，可以看到城镇化率水平在30%以下时增长速度较慢，而在30%-50%左右区间增速最快，平均达到了年增1.5个百分点左右，而在城镇化率接近90%时，城镇化率增速已经接近0。
据此对未来十年县级行政区城镇人口进行估算，就城镇化率变化推动人口增长的口径来看，若未来十年新增城镇人口约为1.1亿人，其中仅25%位于市辖区，超过四分之三的城镇人口增长将由广大的县域贡献，城镇人口增量空间接近9000万人。固然，在人口持续迁徙背景之下，其中部分本应在县市增长的城镇人口将向经济更为发达的市辖区流动，但是在流动人口跨省迁徙减少，省内迁徙增加的大背景之下，诸如北京、上海、南京、苏州等一二线城市人口机械流入速度已经大大下降，这一影响将较2000-2020年间大为减少，未来十年，城镇人口增长以县域为主的格局已经基本确定。并且就住房需求角度而言，因城镇化率水平上升而带来的增量城镇人口，意味着这些人已经具有本地户籍，就购房需求角度而言，在房屋置换、旧改拆迁等资产性收入方面更具有支付力优势，本地“乡-城”流动人口在置业方面也更为坚定，相关需求也更为值得关注。