不动产与空间服务：周评#353：新房销售环比再走低

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行业近况

上周（8.7-8.13）55 城新房和15 城二手房销售面积环比下降10%和增长11%，较7 月周均分别下降26%和3%，同比下降33%和略增3%。

评论

上周新房销售环比再降一成，政策频率有所提升但重点城市调整仍有限。

上周55 个样本城市新房销售面积环比下降10%，同比仍跌逾三成；同期15 个样本城市二手房销售面积环比增长11%，同比持平略增3%（上上周-8%）。我们认为当前新房销售进一步走弱与供、需两方面因素均有关系：

供给端，8 月以来重点城市推盘量持续处于2000 套/周以下的低水平；需求端，政治局会议积极表态后，尽管部分中低能级城市政策频率和力度已有抬升，但头部城市需求支持政策暂未充分落地，同时个别房企财务风险事件可能对居民购房情绪有所压制。往前看，我们认为短期内重点城市需求支持政策（尤其是“认房认贷”方面）的落地仍是核心关注点，如后续推盘量迎来季节性回升，销售表现或有望受到双重提振；中期维度上，建议关注超大特大城市城中村改造工作推进节奏。

短期关注需求端政策落实进展，建议对优质标的逢低吸筹。上周我们覆盖的A股开发商股价下跌3.4%、与沪深300 指数相若，覆盖内房则下跌7.0%、跑输恒生国企指数4.1ppt，主要由于高能级以上城市购房需求端政策尚未出台，叠加个别民营房企财务风险发酵、压制投资者风险偏好。考虑到当前A/H地产股仓位和估值仍低，及后续因城施策下需求端支持性政策有望逐步落地、带动实体市场景气度筑底回升，为板块提供beta催化，我们继续看好地产股未来3-6 个月维度表现。另一方面，我们提示本次需求端支持举措或对高能级以上城市的换房需求有明显助益，这对于土储聚焦高能级城市、财务稳健、品牌形象正面的房企而言将更容易把握去化和销售的向上弹性，由此带动各项经营指标稳中向好。建议选股把握两条主线：1）优质央国企（或类国企资质）锦上添花的机会，A股保利、滨江、城建、华发，港股中海、建发、越秀、华润；2）优质非国企夯实财务至重回稳健发展的弹性机会，A股万科、金地，港股龙湖、绿城中国。

建议逢低布局稳健型物企标的以把握短中期维度相对收益。上周重点物企股价下跌7.7%、基本回吐过去两周涨幅，跑输关联开发商及恒生国企指数2.0ppt和4.9ppt，我们认为主要由于地产端政策落地不及预期、地产及宏观经济基本面预期持续偏弱所致。往前看，我们认为若地产需求端政策有进一步落地、推动板块投资风偏改善，则稳健型物企标的有望在自身基本面稳健兑现支撑下获取一定相对收益；综合考虑业绩兑现度及估值吸引力，我们推荐万物云、中海物业、保利物业和华润万象生活，当前相关标的平均交易于16.9 倍前向P/E（剔除万象生活为12.4 倍）。至于民营物企，我们暂未看到中期维度其基本面有显著改善迹象，叠加部分民企关联开发商信用风险事件持续发展演变，我们对其波段交易机会持谨慎态度。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。